房產小知識-容積率、建蔽率

容積率、建蔽率


壹、什麼是容積率

基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比稱為容積率，簡言之即建坪與地坪之比。
例如：100坪基地上建築四層樓房，每一樓的樓板面積為50坪，則總樓地板面積為200坪，其容積率為200%，如果每一層樓的樓板面積為70坪，則建築總樓地板面積為280坪，其容積率為280%。
問題：如果每人居住所需樓地板的面積大小一定，則建築總樓地板面積愈大，代表本棟建築可居住的人口……

貳、什麼是建蔽率

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率，比率愈低則留下的空地愈大。
例如：100坪基地上房屋的投影面積為20坪，則建蔽率為20%

建蔽率小空地面積大 建蔽率大空地面積小

在相同的地基上，相同的容積率可以有不同的建蔽率，例如在100坪的地基上，限制容積率為180%，設計師卻可以有不同的設計，如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪，則其建蔽率為20%，容積率為180%，或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪，則其建蔽率為30%，容積率亦為180%，或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪，則其建蔽率為60%，容積率亦為180%。

問題：如上面的例子，如果只控制建蔽率，是否可以控制地區的人口密度？

參、為什麼要實施容積率管制

都市計劃的目的，在於依當地計劃人口，規劃配置適當的土地使用分區及公共設施，使都市有計劃地均衡發展，實施容積率管制可以：

1.落實都市人口密度計劃，引導人口均衡發展，確保地區環境品質，使發展建設與計劃密切配合。

2.使建築物之設計較具彈性，可塑造良好都市景觀。

3.建地可供發展之供給量趨於穩定，以長遠之觀點，有穩定地價之作用

肆、訂定容積率考慮的因素

各都市計劃，全區之平均容積率標準，細考慮以下因素加以訂定：

1.計劃地區內計劃容納人口

2.該地區所規劃之可供建築基地面積

3.平均每人居住所需樓地板面積

4.該地區所劃設之公共設施面積

其次，再依計劃特性、區位（如商業區、住宅區等）、面臨道路寬度、鄰近公共設施之配置情形、地形地質及發展現況，各地區視需要分別訂定不同的容積率標準。

伍、民眾如何參與訂定容積率？

*容積率之訂定細透過都市計劃法定程序於都市計劃書中規定。

*都市計劃之擬定，依都市計劃法規定，於送該館政府都市計劃委員會審議前，應於各該縣（市）政府  及鄉、鎮或縣轄市公所公開展覽三十天，同時由村里幹事發送傳單至計劃區內每一現住戶，通知舉辦  說明會之地點，並將公開展覽之日期及地點登報周知。

*任何公民或團體可於公開展覽期間內參加說明會，了解該都市計劃內容，並可向該管政府提出書面意  見，作為各級都委會審議之參考。